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    標普信評:風險與機遇并存將是2022年地產業主旋律
    - 標普信評認為,2022年行業調控政策全面轉向的可能性非常低。但在房企連續出現信用風險之后,房地產調控政策將有小幅邊際放松。
     
    - 標普信評認為,在“三穩”的政策基調下全國房地產市場不會出現顯著的萎縮。但經歷了數十年的高速發展后,行業規模將見頂并少許回落。標普信評預計,2022年商品房銷售額將下降7%左右,其中銷售面積下降5%左右,價格小幅下降2%左右。標普信評對一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍抱有較強的信心,但其他地區的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。
     
    - 標普信評預計,2022年房地產開發行業投資完成額將保持0%-5%的增速,增長主要由于建安投資支撐,而土地購置將會明顯下滑。同時標普信評預計,房企利潤空間將會進一步收縮,2022年全行業EBITDA利潤率中值可能同比下滑2個百分點至16%左右。
     
    - 標普信評認為,危機并存將是2022年房地產開發行業的主旋律,那些再融資相對通暢、存貨質量高、經營穩健的企業可以憑借經營韌性應對行業壓力,甚至獲得更好的業務發展。
     
    近期回顧
     
    2021年,房地產行業受到的監管更加立體。隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、土地支出占收入比例限制、預售資金監管等各項政策逐步深入執行,行業資金面持續收緊。在此情況下,降速降杠桿成為了行業的主旋律。房企對于土地開支愈發謹慎。2021年1-9月,房地產開發完成額中其他費用累計同比僅增長3.5%,增速逐月下滑;土地成交價款累計同比與2020年同期持平。同時,房企也面臨利潤率下滑的壓力,標普信評跟蹤的90余家樣本企業的財務數據顯示,EBITDA利潤率中位水平從2017年的24%左右下滑至2020年的19%左右,毛利率中位水平則從2017年的30%,下滑到了2021年上半年的23%左右。房地產行業進入轉型的陣痛期,部分歷史上增長激進的房企由于流動性問題陷入困境甚至違約。
     
    關鍵假設
     
    標普信評認為,行業調控政策全面轉向的可能性非常低。但是,在房企連續出現信用風險之后,房地產調控政策可能邊際小幅放松,如包括對于開發貸和按揭貸款投放避免“一刀切”,預售資金監管逐步理性等。
     
    標普信評認為,在“穩預期、穩地價、穩房價”的整體政策環境下,全國房地產市場不會出現顯著萎縮。房地產行業仍會是我國經濟體系中重要的行業。但是,經歷了數十年的高速發展之后,行業規模將見頂并少許回落。標普信評預計,2022年商品房銷售額將下滑7%左右。得益于人口增長支撐和經濟發展水平相對較好,標普信評對一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍抱有信心,這些城市的商品房銷售面積可能會保持低速增長,而價格較難出現明顯下滑。但標普信評對更低線城市的房地產需求情況并不樂觀,2022年有可能出現量價齊跌的情況。綜合考慮,標普信評認為2022年全國商品房銷售面積或下跌5%左右,銷售均價或將小幅下跌2%左右。若2021年剩余2-3月保持近期單月銷售面積和銷售額,則2021年全年銷售面積和銷售額將基本與2020年相仿。
    標普信評預計,2022年房地產開發行業的投資完成額增長主要由建安投資支撐,而土地購置將會明顯下滑,全行業投資將保持0%-5%左右的個位數增長。標普信評認為,2022年房地產建安投資仍將保持10%以內的相對平穩的增長。標普信評認為房企在資金緊張的局面下或將優先保障建安支出,這既是遵守“保交付”的宏觀監管基調,也旨在通過推動房屋建設盡快滿足預售資金使用標準進而盤活項目預售資金。雖然2021年下半年開始新開工面積持續低迷甚至轉負,但標普信評認為,造成這種低迷的主要原因之一是開發貸投放失速。標普信評預計,2022年政策方面將會延續目前邊際放松的基調,開發貸投放的增速將會回暖,從而支撐明年新開工面積的回暖。
    標普信評預計房企的土地購置需求或將長期轉弱,2022年全行業土地投資金額將會下滑10%左右。在行業整體資金面仍將偏緊的大環境下,標普信評認為房企在滿足建安支出、利息支付和本金周轉后,才會酌情考慮收購土地。同時房企對于不同區域的土地偏好或將改變,在資源有限的情況下,為對沖資金緊張和周轉率的下滑,房企未來將更加偏好去化相對理想、有人口和經濟支撐的高能級城市。低能級城市的土地一級市場將會面臨較大壓力。
     
    標普信評認為,受到土地成本相對較高,行業資金周轉速度變慢等因素的影響,2022年行業利潤率將進一步下滑。標普信評預計2022年行業EBITDA利潤率可能下滑至16%左右,毛利率下滑至20%左右。
    信用展望:危機并存
     
    基于上述關鍵假設,標普信評認為2022年房地產開發行業信用質量的整體基調是危機并存。“危”在于行業銷售額和利潤率的下滑或將進一步侵蝕房企的現金流,而持續的資金面偏緊則增加房企再融資風險。在此情況下,標普信評認為2022年仍會出現房企違約事件,而這又會進一步打擊債權人的信心,使得房企再融資環境更趨于緊張。
     
    同時,標普信評發現,2021年底至2022年仍是房企債務到期的高峰,行業面臨很大的再融資壓力。
    除了再融資風險外,標普信評認為行業的透明度將會持續弱化,可能會加劇市場波動。為了快速實現降低負債率指標,標普信評認為房企的表外負債和明股實債規模有進一步提高的可能。
     
    即便如此,標普信評仍然認為2022年房地產開發行業存在很多機遇。盡管面臨行業規模收縮、利潤率下滑等情況,標普信評認為仍有很多企業有足夠的韌性可以抵御風險,甚至可以利用當前的環境獲得更好的發展。這些企業的特征如下:
     
    - 再融資渠道通暢,主要以地方國有或者央企房地產公司為典型;
     
    - 存貨質量良好,歷史上發展較為穩健,再融資空間較大的民營企業。
     
    但是,有一些企業也會在陣痛期中掉隊。標普信評認為,信用質量可能繼續惡化的房企或將具有如下特征:
     
    - 高度依賴高杠桿高周轉模式,尤其是那些在短時間內快速事件銷售規模大幅增長、目前布局全國的企業,可能很快暴露流動性風險;
     
    - 存貨不足或者土儲主要分布在低線城市。由于再融資空間整體收縮,這些企業后續補充優質庫存的機會很少,長期發展堪憂;
     
    - 母公司層面流動性不足。在預售資金監管加強的環境下,母公司層面的財務風險或將顯著提升。
     
    標普信評預計,長期而言受到房地產調控機制的影響,行業的緊張狀態可能持續。但當出現如下情況時,行業可能開始回暖:
     
    - 房企違約后的處理過程逐步完善,例如在期房交付、債權人主張權力、資產處置等方面實現良好妥善的處理,使得市場對于違約的預期影響可控;
     
    - 整體行業杠桿率下降到相對安全區間;
     
    - 金融機構對于行業的謹慎態度有所緩和,開發貸和按揭貸款的投放正?;?。
    文章關鍵詞:  產業數據   
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