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    • 28億事件后,渤海銀行被證監會問詢,近日,又有企業公告自己的資金被銀行無故質押。
       
      11月15日,科遠智慧公告,公司全資子公司在浦發銀行南通分行購買的定期存款總額為3.45億元,其中,到期未能贖回的金額為4000萬元,未到期顯示被質押狀態的金額為25500萬元,公司對上述所有質押行為毫不知情,公司已向警方和中國銀保監會江蘇監管局報案。
       
      科遠智慧向浦發銀行南通分行問詢得知,公司4,000萬元定期存款于2020年11月10日已作為南通瑞豪國際貿易有限公司開具銀行承兌匯票的質押擔保,目前因南通瑞豪國際貿易有限公司未能按時償債,導致公司4,000萬元定期存款到期未能及時贖回。公司對該質押行為毫不知情,已明確要求浦發銀行南通分行方面出具有效證明材料。截止本公告日,公司尚未收到浦發銀行南通分行方面出具的任何證明材料。
       
      對此,浦發銀行南京分行有關負責人對記者表示,浦發銀行南通分行與南京科遠智慧能源投資公司確有存款等業務關系。近日,該公司對其與南通分行的有關存款等業務提出查詢。為依法保障銀行和客戶方的權益,查明事實真相,浦發銀行南通分行在開展排查的同時,已于11月15日向公安機關進行了刑事報案,并提供了相關業務資料。后續,浦發銀行將積極配合公安機關的調查工作,切實維護相關各方合法權益。
    • 今年下半年,房企銷售業績普遍下滑,銀行對房企資金監管加強,不少房企面臨流動性壓力。在接連多家房企出現債務違約后,千億級房企都圍繞著保衛“現金流”持續發力。
       
      進入11月,包括保利發展、招商蛇口、金地集團、融創中國、中國奧園等多家規模房企都采取了不同手段的融資。
       
      時代財經發現,僅11月11日至12日兩天,就有多家房企披露擬發行或完成發行短期債券和中期票據,另外,11月14日,融創公告稱將進行配股融資,中國奧園也宣布出售位于香港的物業,以促進資金的回流。

      多家房企在銀行間市場成功發債 總額近300億元
       
      近期,多家房企在銀行間市場成功發債。如保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行、招商局蛇口宣布擬發行30億元超短期融資券、金地集團完成發行15億元中期票據、上海建工擬發行的中票規模為20億元。據不完全統計,截至11月15日,包括保利發展、招商蛇口、金地集團、北京城投等在內的超過20家房企在銀行間市場發債,金額3億元~30億元不等,融資總金額近300億元。分析人士認為,從本輪房企發債情況來看,不僅參與企業的數量越來越多,而且涉及的金額也大。這對于房企的經營有積極作用,有利于年底的銷售回款。
       
      房企花式籌錢:低價配股,甩賣資產
       
      11月14日晚間,融創中國發布了一則公告稱,計劃配售融創中國現有股份,預計所得款項總額約為9.52億美元,同時還獲得董事會主席孫宏斌4.5億美元的無息借款支持。
       
      公告顯示,融創中國以每股15.18港元配售3.35億股配售股份,融創服務以每股14.75港元配售1.58億股融創服務股份,兩筆股份配售合計募資9.52億美元,其中一半會被用于公司一般運營資金,一半用在償還貸款。加上孫宏斌拿出的自有資金4.5億美元,以無息借款的形式提供給集團使用。兩筆資金合計可獲得14.02億美元,折合人民幣約89.4億元。
       
      融創方面回應稱,配股融資旨在進一步擴大本公司股東基礎,優化公司資本結構,母公司和旗下物業公司都需要,即使配售完成,公司仍持有融創服務64.14%的股權。“物業服務是集團長期的戰略發展方向之一,也是集團核心的業務板塊,仍將持續堅定支持融創服務的未來長期發展。”融創官方表示。
       
      與此同時,中國奧園也在14日晚宣布,擬出售部分香港資產,奧園地產(香港)有限公司已與新永投資訂立協議,后者將收購名萬投資、雙福、??等夜镜娜抗煞?,并支付三家公司拖欠奧園的所有款項,合計為9億港元,約合人民幣7.39億元。
       
      奧園表示,預期確認出售事項的估計虧損約1.77億港元,這意味著,奧園或是折價賣資產。而在此前,奧園還曾和旗下物業上市平臺奧園健康聯合發布公告稱,正在與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理,及其他相關服務的若干附屬公司權益進行初步討論。短時間內的兩次售出動作不難發現,奧園正在極力籌集資金。
       
      兩家公司一前一后的動作,加上此前大批房企采取回購美元債、股東增持股份等方式融資,都傳遞出當下民營房企在資金問題上的艱難。明源存量地產首席研究員艾振強向時代財經表示,對于當下的房地產企業來說,現在是優勝劣汰最關鍵的時期。
       
      但也有觀點認為,如今民營房企融資環境確實艱巨,但還沒有到最難的時刻,旭輝控股董事局主席林中在公開場合表示:“此輪去杠桿的核心還是一個優勝劣汰的過程,只有財務穩健、經營卓越、可持續發展的企業才能跑贏,而這里面既有央企,也有民企。”
       
      對比來看,地產國企央企的融資通道似乎正在恢復。過去一周,保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行、招商蛇口擬發行30億元超短期融資券、金地集團完成發行15億元中期票據……
       
      據不完全統計,截至11月15日,包括保利發展、招商蛇口、金地集團、北京城投、上海建工等多家國企央企地產公司在銀行間市場發債,融資總金額近300億元。融資成本上,以保利發展為例,今年上半年公司的平均融資成本為3.62%,有息負債綜合成本約4.7%,較去年末下降7個百分比。
       
      房企流動性還是要靠“自救”
       
      對于民營房企來說,境內外的公開融資通道還未出現放松跡象,企業更多依靠自身進行紓困。
       
      據時代財經不完全統計,10月以來,已接連有包括碧桂園、世茂集團、富力地產、禹洲集團、祥生控股等近30家房企采取配股、出售資產等不同形式的融資方式。
       
      對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“對于目前大部分民企而言,出讓股權、變賣資產項目這些斷臂求生的方式,是他們解決自身資金問題最根本的方法。”但考慮到部分民營開發商可能存在隱性融資、違規融資、高杠桿融資的問題,他們的資產可能并不容易賣出去。
       
      剛過去的一周,由于房企不同程度的“自救”,加上高盛投資組合管理團隊對于中國房企債券的買入,不論是地產債還是地產股,都迎來了久違的大漲,甚至有房企股票出現幾個漲停板。不過,大漲過后地產股近日又陷入回調,11月15日,包括富力地產、世茂集團、龍光集團、綠景中國地產等在內十余只地產股大跌。
       
      對于融創、奧園等采取低位配股、折價賣資產等手段自救的房企,艾振強認為,目前很多房企試圖以低位配股的方式募集資金,但低位配股的可行性并不大,大多數房企學不會也學不了,就目前地產股的低谷局勢,配股也融不到多少錢。
       
      “另外,現在房企賣資產基本出現三種情況,一是被壓價,二是優質的資產也不多了,三是有實力接盤的不多,這導致他們(折買資產的房企)并不會獲得太多資金。”艾振強如是說道。
       
      近段時間一直有傳言“房企融資政策會放松”、“三道紅線將不再是并購貸款指標”,但尚未有官方言論證實。
       
      不過,李宇嘉向時代財經談到,“融資政策肯定會松一點,但重點還在于托底,要保證剛需、保證換房需求,而且結構性是很明顯的,對新房的支持要大于二手房,對穩健的企業支持大于民企,對杠桿率比較低、前期經營比較穩健的房企支持也更大,在這種情況下并不存在大規模的資金向房地產走的情形。”
       
      此外,李宇嘉和艾振強都向時代財經表示,目前房企流動性還是靠自救,即使政策松動,都更利好基本面比較好的房企。
    • 面對理財產品違約,國內多支債券即將到期,美元債即刻違約的關頭,陽光城最終多只債券獲準展期,并在債務展期方案中加入了實控人的全額擔保。
       
      一、理財產品兌付方案:展期+以房抵債+回購
       
      陽光城(000671.SZ)與陽光金服同為陽光控股下屬子公司。11月12日,陽光控股公布了最新的理財兌付方案,陽光金服旗下華冕財富的理財產品采取展期或以房屋兌付。具體如下安排:
       
      一、未到期產品:投資人所有未到期產品均按合同約定的利率正常計息支付;
       
      二、已到期產品:投資人可從以下兩種方案中選擇其中一種或兩種方案的組合進行兌付:
       
      方案一:展期6+6個月。
       
      本金償還節奏:合同到期當月償還本金的10%,其余90%本金在12個月內償還完畢,其中:前6個月不支付,從第7個月開始每月償還本金的15%,到第12個月結清本金;
       
      利息支付節奏:合同約定的到期利息遞延至展期的第7-12個月分攤支付;展期期間利息按1年期貸款基準利率執行,利息總額在第7-12個月分攤支付。
       
      展期期間,投資的最終兌付義務方將為展期產品提供足額增信。
       
      方案二:實物資產兌付。
       
      合同約定期限到期的投資產品,以及合同約定期限未到期但投資人要求提前以實物形式兌付的投資產品,投資人可以選擇本方案。
       
      由各地區公司提供已獲取預售證、可供兌付的全資項目實物資產供投資人選擇,包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等。
       
      投資人按照“屬地界定”“先簽先得”的原則進行實物資產兌付。兌付金額可根據各地政府的相關法律法規政策要求用于抵扣實物資產的全款或部分尾款,由項目公司配合投資人辦理網簽及相關手續。
       
      若投資人選擇以線下簽訂房屋買賣合同并委托集團出售的方式進行實物資產兌付的,若一年內實物資產未能出售,則由集團按照投資人簽訂的線下房屋買賣合同約定的實物資產價格回購。
       
      二、國內債券重組方案:展期
       
      上周陽光城3只境內債券展期方案獲通過。
       
      11月3日,中山證券管理人以電話會議方式召集中山證券-陽光城集團購房尾款資產支持專項計劃2021年第一次有控制權的資產支持證券持有人會議,對“20陽光優”變更兌付方案進行記名投票表決,投票分為現場和非現場兩種方式,有超過二分之一的持有人票數通過即視為生效通過。
       
      “20陽光優”于10月15日-10月19日進行回售登記,根據登記結果,回售張數為1270萬張,涉及本金12.7億元,利息1854.54萬元,合計需要回售金額12.89億元。這意味著這筆還有一年到期的債券,需要全部回售注銷。在隨后的表決中,投資人被迫以90%的支持率通過了陽光城(000671.SZ)提出的“20陽光優”展期一年的要求。
       
      這筆即將于11月8日回購的私募ABS債券,截至目前余額12.7億元,實際到期日是2022年11月18日。通過對該筆回售債券的展期,陽光城避免了信用債違約的尷尬,但違約風險依然沒有消除。
       
      2021年11月5日,陽光城“18陽光04”2021年第一次債券持有人會議舉行,6.37億元“18陽光04”展期12個月的兌付方案表決通過。
       
      2021年11月5日,5億元陽光城“20華濟建筑ABN001”展期12個月的兌付方案獲得超90%投資人支持。
       
      此次債務展期方案中,加入了實控人的全額擔保。
       
      陽光城有30億元的永續債,目前也在與投資人談判尋求更長期限。
       
      三、美元債重組方案:交換要約+展期
       
      11月12日,陽光城美元債豁免交叉違約的同意征求已獲通過,2只美元債展期也獲得通過。
       
      11月1日,陽光城發布公告,對旗下未償還金額為7.47億美元的3只美元債券進行要約交換,并就債券契約修訂進行同意征求,對其余5只債券的契約修訂進行同意征求。
       
      3只美元債要約交換的最低接受本金總額為已發行本金的85%,須符合交換要約與退出同意的條款和條件。如要約交換達成,債券持有人將收到交換及同意對價,其中包括每1000美元本金將會獲取25美元的現金,已經發生的應計和未付利息以及5美元的同意費,2022年到期、票息為10.25%、本金總額為1000美元的新優先票據。
       
      交換要約的3只美元債分別為2021年11月12日進入回售期利率為10%的2.47億美元票據;2022年1月11日到期票面利率5.3%的2億美元票據;2022年3月18日到期利率10.25%的3億美元票據。3筆美元債余額共計7.47億元美元。
       
      廣東遠景產業董事、知名債務重組專家王佳佳博士指出,交換要約本質上就是展期,即原有債券到期后,發行人以新債券進行置換,而不是兌付和償還。對投資人而言,雖然兌付時間延后,但避免了債券的直接違約。交換要約只是將違約的時間延緩,并沒有解決流動性風險,違約后進行債務重組可能更有效率。
       
      相對于銀行、信托等借款有實物資產作抵押,一般信用債償付風險更大。王佳佳博士表示,陽光城與泰康簽下條件苛刻的對賭協議,意味著陽光城沒有更多選擇,陽光城不太能夠徹底解決流動性風險問題。如果違約不可避免,越早進行債務重組越好,一旦陽光城的資產被相關債權機構查封,加上保交付底線,拿什么來還信用債?
       
      四、兩手空空:現金260億,可用6億元
       
      受一系列因素影響,近期陽光城股債雙殺,股價累計跌幅超過24%;美元債凈價均跌至20元左右,國內信用債凈價也跌至30元以內?;葑u、穆迪和標普先后下調了陽光城的評級。
       
      三季度,陽光城投資性現金凈流出了84億元,籌資性現金凈流出達到了319億元。同期,陽光城有息負債減少98.8億元,其中一年內到期債務減少20.8億元,一年以上的有息負債減少78億元。
       
      現金流緊張,一方面由于當前融資環境的急劇下滑和銀行機構對資金占用,限制了資金來源;另一方面是因為資金中很大一部分是受限資金和預售監管資金。
       
      長期負債大幅減少通常有兩種可能:一是當季度部分長期債務轉為短期債務,加上長期負債增加較少,導致整體規模下降;二是對部分未到期的債務進行提前償還,但對于目前資金緊張的陽光城來說,顯然沒有提前償還債務的動力。
       
      目前現金余額260億元左右,與9月底相比增加了近50億元,但可以動用的只有6億-7億元,其中4億元將用于償還美元債,2.5億元用于支付境內債。
       
      一般情況下,項目層面向銀行、信托等機構融資,如果項目想要預售,需要對原有抵押進行解除,由于項目銷售回款是償還借款主要的來源,金融機構多數會配合項目解押,以辦理預售證。
       
      如果項目解押,意味著金融機構失去了抵押物,通常情況下,在追加其他資產作為抵押物的同時,該項目的預售資金賬戶也會受到限制,即項目回款優先被用來償還金融機構借款,剩余部分才能回流到集團總部。
       
      五、泰康與陽光城的不可能對賭
       
      2020年9月,泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式,從陽光城第二大股東上海嘉聞受讓公司13.53%的股份。同時,陽光集團與泰康人壽、泰康養老等主體簽署合作協議,就公司治理安排、未來業績承諾及管理層激勵等方面進行約定。
       
      協議約定,陽光集團承諾以2019年公司歸母凈利潤40.2億元為基礎,公司歸母凈利潤應滿足以下要求:前5年(即2020年至2024年)公司歸母凈利潤每年年均復合增長率不低于15%且前5年累積歸母凈利潤數不低于340.59億元。業績承諾期的前5年(即2020年至2024年)內,以2019年歸母凈利潤為基數,如出現任一會計年度的年均復合增長率低于15%,則陽光集團應對公司進行現金補償。
       
      如果陽光城無法完成與泰康的對賭,要么需要與泰康重新談判,要么需要引入新的戰投。
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